土地の所有者が不明確な状態では、土地の売買が滞り、公共事業や民間事業の妨げになるだけでなく、政府も土地を有効活用できなくなります。また、相続した不動産は、名義変更を行わないと相続人が活用したり、手放したりすることができず、不利益を被る可能性があります。そのため、「相続登記」を行い、登記簿を相続した者の名義に変更する必要があります。
｜ 相続登記とは
「相続登記」とは、亡くなった方から相続した土地・家・マンションなど不動産の名義を相続人に変更する手続きのことです。不動産の名義は法務局にて管理されている登記簿謄本を取得することで確認できます。
所有者が亡くなっても、自動的に登記名義人が変更されるわけではなく、自分自身で名義を変更する必要があります。つまり、不動産の名義変更を行うためには、「相続が発生したことにより亡くなった方から相続人に所有権が移転した」ことを法務局に申請しなければならないのです。また、「相続登記」は名義を変更する不動産の所在地を管轄する法務局へ申請しなければならず、どこの法務局でも手続きができるわけではないので注意が必要です。
｜ 相続登記の流れ
- 必要書類の収集：戸籍謄本、遺産分割協議書、印鑑証明書など、相続登記に必要な書類を収集します。
- 申請書の作成：収集した書類に基づき、相続登記の申請書を作成します。
- 法務局への申請：作成した申請書と必要書類を、不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。
- 審査・登記：法務局で審査が行われ、登記が完了すると、登記簿の名義が変更されます。
｜ 2024年4月から相続登記が義務化
2024年4月1日より、相続登記が義務化されることが決定しました。施行後は、不動産を相続したことを知った日（通常は被相続人が亡くなった日）から3年以内に、所定の法務局に相続登記を申請しなければなりません。なお、2024年4月以前に発生した相続についても義務化の対象となり、正当な理由なく申請を行わなかった場合には、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。
｜ 相続した土地を手放す選択肢
相続登記の義務化により、不動産の名義変更を行う必要があるので、今まで相続不動産を放置していた方にとっては悩ましい問題かもしれません。不動産の中には、相続しても利用・活用することが難しい土地や建物もあるでしょう。
不要な不動産を手放す方法としては、「寄付」「売却」「放棄」の3種類があります。不動産会社や地域の方、法人などに寄付・売却したり、相続放棄したりと様々な手段がありますが、全ての不動産に引き取り手が見つかるとは限りません。
そこで、不動産、特に引き取り手の見つからない土地を手放す新たな方法として、2023年4月から「相続土地国庫帰属制度」が始まりました。相続土地国庫帰属制度は、相続したものの利用・活用できず、引き取り手が見つからない土地を国に返すことができる制度です。ただ、返すことができる土地には要件があったり、所定の申請書が必要であったり、審査料や負担金の納付が必要だったりと、土地所有者側にかかる負担が大きいため、安易に選択できるものではありません。
売却・贈与や、相続土地国庫帰属制度の利用と併せて、相続選択の時点でそもそも不動産を相続しない「相続放棄」やプラスの財産を上限としてマイナスの財産を相続する「限定承認」も検討するべきでしょう。
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